중개대상물 확인설명서 작성법, 칸별 기재요령
확인설명서는 서식을 채우는 일이 아니라, 확인한 사실과 그 근거를 남기는 일입니다. 같은 서식이라도 "임대인이 그렇게 말했다"로 채운 칸과 등기부·대장을 보고 채운 칸은 분쟁에서 전혀 다르게 취급됩니다. 여기서는 주거용 건축물 서식(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식, 확인설명서[Ⅰ])을 기준으로 실무에서 자주 막히는 칸을 순서대로 정리합니다.
작성 전 준비: 근거자료부터 모읍니다
확인·설명은 "설명했다"로 끝나지 않고 근거자료를 제시해야 합니다. 서식을 열기 전에 아래를 먼저 확보하세요.
서류별 발급처와 순서는 계약 전 떼야 할 서류 7종에 정리했습니다.
① 대상물건의 표시
등기부와 건축물대장을 둘 다 보고 적습니다. 소재지·면적·용도가 두 서류에서 다르면, 다른 사실 자체를 기재하고 설명해야 합니다. 대장에 위반건축물 표시가 있으면 이 칸이 아니라 뒤의 세부 확인사항에까지 영향을 주므로 빠뜨리지 않습니다.
② 권리관계(등기부 기재사항)
③ "실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항"
실무에서 사고가 가장 많이 나는 칸입니다. 등기부에 나타나지 않는 권리, 즉 다른 임차인의 보증금·계약기간, 유치권, 법정지상권 같은 사항이 들어갑니다.
④ 입지조건·관리·환경, ⑤ 시설물 상태
도로·대중교통·주차장, 관리비, 수도·전기·가스·난방, 벽면·바닥·도배 상태를 적는 칸입니다. 이 항목들은 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구해 확인한 사항을 적는 것이 원칙이며, 자료 요구에 불응하면 그 사실을 기재합니다. 입주 후 누수·곰팡이 분쟁의 기준이 되는 칸이므로, 현장에서 본 그대로 적고 사진을 함께 남겨 두는 편이 안전합니다.
⑥ 중개보수 및 실비
거래예정금액을 기준으로 계산하고, 산출내역은 "거래예정금액 × 중개보수 요율" 형태로 적습니다. 요율 한도를 넘겨 기재하면 그 자체가 제재 사유입니다.
⑦ 서명·날인
개업공인중개사가 서명 및 날인하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명·날인합니다. 등록된 인장을 사용해야 하며, 누락은 업무정지 사유입니다. 교부 후에는 사본을 3년간 보존합니다.
자주 묻는 질문
Q칸을 다 채울 수 없으면 어떻게 하나요?
내용이 길어 칸에 다 적을 수 없으면 별지로 작성해 첨부하고 해당란에는 "별지 참고"라고 기재합니다. 확인이 안 되는 항목은 빈칸으로 두지 말고, 확인하려 한 경위와 확인 불가 사유를 적는 것이 원칙입니다.
Q임대인이 선순위 보증금을 안 알려 줍니다.
자료 요구에 불응한 사실을 확인설명서에 기재하고 의뢰인에게 설명해야 합니다. 동시에 임차인이 계약 체결 후 전입세대확인서·미납국세 열람으로 직접 확인할 수 있는 경로를 안내하고, 확인 전까지는 잔금·전입 일정을 조정하는 특약을 검토하는 편이 안전합니다.
확인설명서에 옮겨 적을 권리관계, 리얼사인이 등기부에서 뽑아 정리해 드립니다.
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