계약 전 떼야 할 서류 7종과 발급처 정리
확인·설명의무는 "설명했다"가 아니라 근거자료를 제시했다로 완성됩니다. 문제는 그 근거자료의 발급처가 전부 다르다는 점입니다. 등기소, 정부24, 세무서, 주민센터를 한 건마다 오가면 시간이 들고, 한 장을 빠뜨리면 그대로 설명의무의 구멍이 됩니다. 계약 전 표준으로 삼을 7종을 순서대로 정리했습니다.
① 등기사항전부증명서 (인터넷등기소)
권리관계 확인의 출발점입니다. 갑구에서 소유자와 가압류·경매개시, 을구에서 근저당권 채권최고액·설정일자, 그리고 신탁 여부를 봅니다.
② 건축물대장 (정부24)
용도, 면적, 그리고 위반건축물 표시를 봅니다. 위반건축물이면 대출·보증보험이 막힐 수 있어 임차인에게 반드시 설명해야 합니다. 집합건물은 전유부 대장을, 다가구주택은 일반건축물대장을 확인합니다.
③ 토지대장·④ 토지이용계획확인원 (정부24 / 토지이음)
지목, 면적, 용도지역·지구와 행위제한을 확인합니다. 단독·다가구, 토지 거래에서는 이 두 장이 확인설명서 기재의 근거가 됩니다.
⑤ 전입세대확인서 (주민센터)
다가구주택에서 선순위 임차인의 존재와 전입일을 확인하는 서류입니다. 개업공인중개사도 신청할 수 있으나 요건과 첨부서류가 정해져 있습니다. 절차는 전입세대확인서·미납국세, 중개사가 대신 확인하는 절차에서 다룹니다.
⑥ 미납국세·지방세 (세무서 / 지자체)
임대인의 체납은 등기부에 안 보이지만 배당에서 보증금보다 앞설 수 있습니다. 보증금 1천만원을 초과하는 임대차는 임차인이 계약일부터 임차개시일까지 임대인 동의 없이 전국 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있습니다. 계약 전 단계에서는 임대인의 동의가 필요합니다.
⑦ 실거래가·시세 자료 (국토부 실거래가)
거래예정금액과 중개보수 산출의 근거이자, 깡통전세 판단의 기준입니다. 보증금이 시세 대비 몇 %인지는 깡통전세 판별법의 기준선을 그대로 씁니다.
한 장이라도 빠지면 생기는 일
| 빠진 서류 | 놓치는 위험 |
|---|---|
| 등기 전부증명서 | 신탁·가압류·경매개시 |
| 건축물대장 | 위반건축물, 용도 불일치 |
| 전입세대확인서 | 다가구 선순위 보증금 |
| 미납국세 | 조세채권 우선 |
| 실거래가 | 시세 대비 과다 보증금 |
매번 손으로 모으지 않는 방법
리얼사인은 주소 한 줄로 등기부와 건축물대장, 실거래가를 모아 권리관계를 요약하고 위험 항목을 표시합니다. 발급한 서류는 매물별 문서함에 쌓이므로, 확인설명서를 쓸 때와 나중에 분쟁이 생겼을 때 같은 자리에서 다시 꺼낼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q서류는 계약 며칠 전에 떼면 되나요?
권리관계는 하루 사이에도 바뀔 수 있습니다. 브리핑 시점에 한 번, 계약 체결 직전에 한 번, 잔금일에 한 번 확인하는 것이 안전합니다. 특히 등기부는 잔금 당일 다시 확인해 근저당 설정 여부를 봐야 합니다.
Q임차인이 직접 뗀 서류를 근거자료로 써도 되나요?
확인·설명의 주체는 개업공인중개사이므로, 제출받은 서류의 발급일자와 내용이 현재 상태와 일치하는지 직접 확인해야 합니다. 발급일이 오래된 서류는 다시 확인하고, 확인한 시점을 확인설명서에 함께 남기는 편이 안전합니다.
주소 한 줄이면 등기부·대장·실거래가가 한 화면에 모입니다.
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