깡통전세 판별법, 보증금이 시세 몇 %면 위험할까
깡통전세는 집값보다 빚과 보증금이 더 많아, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 다 못 돌려받는 집을 말합니다. 위험한지 아닌지는 분위기나 새 건물 여부로 판단하는 게 아니라 하나의 비율로 판단합니다.
공식은 간단합니다.
(선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 매매시세 = 위험비율
- 70% 이하: 비교적 안전. 경매로 넘어가도 보증금이 남을 가능성이 큽니다.
- 70~80%: 주의. 경매 시세 하락을 감안하면 일부 손실 가능.
- 80% 초과: 위험군. 깡통전세 가능성이 높습니다.
(이 70·80%는 법으로 정해진 수치가 아니라, 경매 시 시세 하락까지 감안한 보수적 권장 기준선입니다. 참고로 HUG 전세보증금반환보증은 전세가율이 더 높은 90%까지도 가입을 받지만, 보증금을 안전하게 지키려면 그보다 여유 있게 보는 것이 좋습니다.)
계산 예시
시세 3억 원짜리 빌라, 근저당 채권최고액 1억 2천만 원, 내가 넣을 보증금 1억 2천만 원이라고 하겠습니다.
(1억 2천 + 1억 2천) ÷ 3억 = 80%. 경계선 위입니다. 경매에서 보통 시세보다 낮게 낙찰되는 점을 감안하면 일부를 못 받을 수 있어, 이 매물은 신중해야 합니다.
시세를 어떻게 잡나
비율의 분모인 시세가 부풀려지면 계산이 통째로 무너집니다. 신축 빌라는 거래 사례가 적어 분양가를 시세처럼 제시하는 경우가 많은데, 이게 깡통전세의 단골 수법입니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·인근 최근 거래가를 확인합니다.
- 거래가 거의 없는 신축이라면 시세 자체가 불확실하다는 뜻이므로 더 보수적으로 봅니다.
분자인 선순위 빚을 빠짐없이 더하는 것도 중요합니다. 빠뜨리면 안전해 보이는 착시가 생깁니다. 합산 방법은 선순위 보증금·근저당 합산 계산하는 법에서 자세히 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q보증보험에 가입하면 비율이 높아도 괜찮나요?
HUG 전세보증금반환보증은 전세보증금이 주택가격의 90% 이하여야 하고(2023년 5월부터 공시가격의 126% 이내 적용), 선순위채권과 보증금을 합한 금액이 주택가격을 넘지 않아야 가입됩니다. 즉 비율이 높으면 보험 가입 자체가 거절될 수 있어, "보험으로 막으면 된다"는 전제가 깨질 수 있습니다.
Q전세가율과 같은 말인가요?
전세가율(보증금 ÷ 시세)은 빚을 뺀 개념입니다. 깡통전세 판단은 여기에 선순위 빚까지 더해야 정확합니다.
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