전세사기 안 당하는 법, 계약 전 확인 7가지
전세사기는 운이 나빠서 당하는 게 아닙니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 확인할 수 있는 정보를 확인하지 않아서 당합니다. 반대로 말하면, 아래 7가지만 순서대로 확인해도 위험한 매물의 대부분은 계약 전에 걸러집니다.
이 글은 그 7가지를 "무엇을 / 어디서 / 어떤 숫자가 나오면 위험한지" 기준선까지 정리한 것입니다. 각 항목은 더 깊이 다룬 글로 연결됩니다. 끝까지 읽고, 지금 보고 있는 매물에 하나씩 대입해 보시기 바랍니다.
1. 등기부등본의 핵심 5칸을 본다
전세사기 판별의 8할은 등기부등본에서 끝납니다. 전체를 다 읽을 필요는 없고, 소유자(갑구), 근저당·전세권(을구), 신탁·가압류·경매개시 표시 이 다섯 군데만 보면 됩니다.
→ 자세히: 등기부등본 보는 법, 임차인이 꼭 봐야 할 5칸
2. 보증금이 시세 대비 몇 %인지 계산한다 (깡통전세)
집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 남느냐는 결국 비율 싸움입니다. 보증금 ÷ 매매시세가 높을수록, 그리고 앞선 빚까지 더하면 위험합니다.
→ 자세히: 깡통전세 판별법: 보증금 ÷ 시세 몇 %면 위험한가
3. 나보다 앞선 빚(선순위)을 합산한다
내 보증금은 등기부상 나보다 먼저 들어온 근저당·전세금보다 후순위입니다. 앞선 금액 전부를 더한 뒤 2번의 비율에 넣어야 진짜 위험도가 나옵니다.
→ 자세히: 선순위 보증금·근저당 합산 계산하는 법
4. 신탁등기 여부를 반드시 확인한다
등기부에 "신탁"이 있으면 집의 진짜 주인은 신탁회사이고, 집주인은 마음대로 임대할 권한이 없을 수 있습니다. 신탁사 동의 없는 계약은 보증금을 통째로 날릴 수 있는 대표적 사기 유형입니다.
→ 자세히: 신탁등기된 집, 전세계약 해도 되나요?
5. 건축물대장의 위반건축물 표시를 본다
근린생활시설을 주택처럼 개조한 방, 불법 증축 등은 위반건축물로 표시되며, 이 경우 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 보증보험이 안 되면 안전망 하나가 통째로 사라집니다.
→ 자세히: 건축물대장 위반건축물 표시, 계약해도 될까
6. 임대인의 세금 체납을 확인한다
임대인이 세금을 안 냈으면, 집이 경매로 넘어갈 때 밀린 세금이 내 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 2023년부터 임차인은 임대인의 미납 국세·지방세를 열람할 수 있습니다.
→ 자세히: 임대인이 세금 체납했는지 확인하는 법
7. 계약 직전, 등기부를 한 번 더 뗀다
가장 많이 놓치는 부분입니다. 며칠 전에 본 등기부는 의미가 없습니다. 계약 당일과 잔금 당일, 그 사이에 새 근저당이 잡히거나 소유자가 바뀌는 이중계약 사기가 실제로 일어납니다.
→ 자세히: 계약 직전 등기부를 다시 떼야 하는 이유
자주 묻는 질문
Q전세보증보험만 들면 다 안전한가요?
아닙니다. 위반건축물·신탁·과도한 선순위 등은 보험 가입 자체가 거절될 수 있습니다. 보험은 마지막 안전망이고, 위 7가지는 그 앞단의 1차 방어선입니다.
Q공인중개사가 안전하다고 하면 믿어도 되나요?
중개사 설명은 참고하되, 등기부·건축물대장 같은 사실 정보는 직접 또는 검증 도구로 확인해야 합니다. 같은 사실이라도 본인이 근거를 확인하고 계약하는 것과 말만 듣고 계약하는 것은 다릅니다.
Q이 7가지를 매번 직접 확인하기 어렵습니다.
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