선순위 보증금·근저당 합산하는 법
집이 경매로 넘어가면, 배당금은 순서대로 나눠 갖습니다. 나보다 먼저 등기된 권리들이 먼저 가져가고, 남은 게 있어야 내 보증금 차례입니다. 그래서 위험을 계산하려면 "나보다 앞선 금액 전부"를 더해야 합니다. 이걸 빠뜨리면 안전해 보이는 착시가 생깁니다.
무엇을 더하나
- 1근저당권 채권최고액(을구): 가장 흔한 선순위 빚. 실제 대출은 적을 수 있어도 보수적으로 채권최고액 기준으로 계산합니다.
- 2앞선 전세권·임차권(을구): 나보다 먼저 등기된 다른 세입자의 권리.
- 3가압류·압류 금액(갑구): 있으면 더하고, 그 자체로도 위험 신호입니다.
- 4앞선 세입자들의 보증금: 특히 다가구주택에서 중요합니다. 등기에 안 나타나므로 따로 확인해야 합니다.
다가구주택은 특히 주의
다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 살지만 등기는 건물 하나로 묶여 있습니다. 즉 나보다 앞서 입주한 세입자들의 보증금 합계가 등기부에 안 보이지만, 경매에서는 그들이 먼저 배당받습니다. 이 합계를 모르면 위험 계산이 불가능합니다. 확인 방법은 다가구주택 전세, 앞선 세입자 보증금 확인하는 법에서 다룹니다.
더한 다음은
합산한 선순위 금액에 내 보증금을 더해 시세로 나눈 값이 위험비율입니다. 이 값이 80%를 넘으면 위험군입니다. 비율 해석은 깡통전세 판별법을 참고하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q근저당이 여러 개면 다 더하나요?
네. 모든 근저당의 채권최고액을 합산합니다.
Q집주인이 "대출은 곧 갚는다"고 합니다.
말로는 위험이 사라지지 않습니다. 상환 후 근저당 말소가 등기부에 반영된 것을 확인하고 계약하거나, 잔금일에 동시 말소를 특약으로 거는 것이 안전합니다.
선순위 합산, 등기부에서 직접 뽑기 어렵다면. 주소만 넣으면 근저당·전세권을 자동으로 합산해 위험비율까지 계산해 드립니다.
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