다가구주택 전세, 앞선 세입자 보증금 확인하는 법
다가구주택은 전세사기에서 가장 까다로운 유형입니다. 한 건물에 여러 세대가 살지만 등기는 건물 하나로 묶여 있어, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 등기부에 나타나지 않습니다. 그런데 경매가 진행되면 그들이 나보다 먼저 배당받습니다. 이 숨은 금액을 모르면 위험 계산 자체가 불가능합니다.
다가구와 다세대의 차이부터
- 다세대주택(빌라): 호수별로 등기가 따로 있어 내 호수만 보면 됩니다.
- 다가구주택: 건물 전체가 한 등기. 집주인은 한 명, 세입자는 여러 명. 앞선 세입자 보증금이 핵심 변수입니다.
내가 계약하는 집이 어느 쪽인지부터 건축물대장·등기부에서 확인합니다.
앞선 보증금을 확인하는 방법
- 확정일자 부여 현황을 열람합니다. 임대인 동의를 받아 주민센터에서 그 건물의 기존 확정일자·보증금 내역을 확인할 수 있습니다.
- 임대인에게 세대별 보증금 현황 자료를 요청합니다. 제공을 거부하거나 얼버무리면 그 자체가 위험 신호입니다.
이렇게 모은 앞선 보증금 합계에 근저당과 내 보증금을 더해 시세로 나눈 값이 위험비율입니다. 계산은 깡통전세 판별법과 같은 방식입니다.
자주 묻는 질문
Q앞선 세입자 보증금을 임대인이 안 알려줍니다.
확정일자 부여 현황 열람으로 확인할 수 있습니다. 그래도 정보가 불충분하면 위험을 계산할 수 없는 매물이므로 신중해야 합니다.
Q다가구는 무조건 피해야 하나요?
아닙니다. 앞선 보증금까지 합한 위험비율이 안전 범위면 괜찮습니다. 문제는 그 금액을 확인할 수 있느냐입니다.
다가구 위험, 혼자 따지기 어렵다면. 주소만 넣으면 건물 유형과 선순위 구조를 정리해 드립니다.
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