등기부등본 보는 법, 임차인이 꼭 봐야 할 5칸
등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 글자가 빽빽해서 처음 보면 막막합니다. 하지만 임차인 입장에서 보증금 안전과 직결되는 칸은 정해져 있습니다. 아래 5칸만 순서대로 보면 됩니다. 나머지는 지금 몰라도 됩니다.
먼저 구조만 짚겠습니다. 등기부는 세 부분입니다. 표제부(이 집이 어떤 집인지), 갑구(누가 주인인지), 을구(이 집에 걸린 빚·권리). 우리가 볼 5칸은 이 셋에 흩어져 있습니다.
1칸. 표제부 — 주소·면적이 계약서와 같은가
표제부에는 부동산의 소재지와 면적이 나옵니다. 특히 빌라·오피스텔 같은 집합건물은 동·호수가 정확히 일치하는지 확인합니다.
2칸. 갑구 — 현재 소유자가 계약 상대와 같은가
갑구의 가장 아래, 가장 최근 기록의 소유자 이름이 현재 진짜 주인입니다. 이 이름이 계약서에 도장 찍는 사람(또는 위임장상 본인)과 같아야 합니다.
3칸. 갑구 — 경고성 표시가 있는가 (가압류·경매·신탁)
같은 갑구에서 가압류, 압류, 경매개시결정, 신탁이라는 단어가 보이면 강한 경고입니다.
- 가압류·압류: 집주인이 누군가에게 빚 독촉을 받고 있다는 뜻
- 경매개시결정: 이미 경매가 진행 중. 이 경우 계약하지 않습니다.
- 신탁: 진짜 주인이 신탁회사일 수 있어 집주인 단독 계약이 무효가 될 수 있습니다 → 신탁등기된 집, 전세계약 해도 되나요?
이 항목들은 "확인하면 되는 위험"이 아니라 계약 자체를 멈추거나 전문가 확인을 받아야 하는 치명적 신호에 가깝습니다.
4칸. 을구 — 근저당권 채권최고액이 얼마인가
을구에는 집을 담보로 잡힌 빚이 나옵니다. 가장 흔한 게 근저당권입니다. 여기 적힌 채권최고액이 이 집에 걸린 빚의 상한선입니다(실제 대출액의 통상 110~120%로 설정됩니다).
5칸. 을구 — 나보다 앞선 전세권·임차권이 있는가
을구에 다른 사람의 전세권이나 임차권등기가 이미 있다면, 그 사람이 나보다 선순위입니다. 특히 다가구주택은 등기에 안 보이는 앞 세입자 보증금까지 더해야 진짜 위험도가 나옵니다.
한 가지 더: 계약 직전 다시 뗀다
오늘 깨끗한 등기부가 잔금 날에도 깨끗하다는 보장은 없습니다. 계약·잔금 직전에 다시 발급해 1~5칸이 그대로인지 재확인하시기 바랍니다 → 계약 직전 등기부를 다시 떼야 하는 이유
자주 묻는 질문
Q등기부등본은 어디서 떼나요?
대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있습니다. 주소만 입력하면 자동으로 떼어 5칸을 요약해 드리는 방법도 있습니다.
Q채권최고액과 실제 빚이 다르다던데요?
채권최고액은 상한선이라 실제 남은 대출은 더 적을 수 있습니다. 다만 임차인은 보수적으로 채권최고액 기준으로 위험을 계산하는 것이 안전합니다.
Q근저당이 있는 집은 무조건 위험한가요?
아닙니다. 근저당이 있어도 (근저당 + 내 보증금)이 시세 대비 낮으면 안전할 수 있습니다. 있고 없고가 아니라 비율이 핵심입니다 → 깡통전세 판별법
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