신탁등기된 집, 전세계약 해도 되나요?
등기부 갑구에 "신탁"이라는 단어가 보이면 멈춰야 합니다. 신탁등기된 집은 형식상 주인이 집주인이 아니라 신탁회사입니다. 집주인은 위탁자일 뿐이라, 신탁회사의 동의 없이 한 전세계약은 무효가 될 수 있습니다. 이 경우 보증금을 통째로 날리고 집에서 나가야 할 수도 있습니다. 전세사기의 대표적 유형 중 하나입니다.
왜 위험한가
신탁이 설정되면 임대 권한을 포함한 권리가 신탁회사(또는 우선수익자인 금융기관)에 넘어가 있는 경우가 많습니다. 집주인이 "내 집이니 걱정 말라"며 계약을 진행해도, 권한 없는 사람과의 계약이라 법적으로 보호받지 못할 수 있습니다. 특약에 "신탁 관련 문제는 임대인이 책임진다"고 적어도 소용없습니다. 권한 자체가 없는 계약이기 때문입니다.
그래도 계약하려면
신탁등기 매물이 전부 사기는 아닙니다. 다만 안전하게 계약하려면 다음을 반드시 확인합니다.
- 신탁원부를 떼어 임대 권한이 누구에게 있는지 확인합니다(등기소에서 발급).
- 임대 권한이 신탁회사·우선수익자에게 있다면, 그들의 임대차 동의서를 받습니다.
- 보증금을 집주인이 아니라 신탁회사 계좌로 넣어야 하는 경우가 많으므로 입금 대상을 확인합니다.
이 세 가지가 명확하지 않으면 계약하지 않는 것이 원칙입니다. 이건 "확인하면 해소되는 위험"이 아니라 잘못 들어가면 회복이 어려운 치명적 위험에 속합니다.
자주 묻는 질문
Q신탁등기는 어떻게 알아보나요?
등기부 갑구에 신탁 등기와 신탁회사 이름이 표시됩니다. 자세한 권한 관계는 신탁원부를 따로 떼어 확인합니다.
Q중개사가 괜찮다고 합니다.
신탁 매물은 동의서·입금계좌 등 확인할 서류가 분명히 정해져 있습니다. 말이 아니라 서류로 확인하시기 바랍니다.
신탁 여부, 등기부에서 자동으로 짚어드립니다. 주소만 넣으면 신탁·경매·가압류 같은 치명적 신호를 우선 표시해 드립니다.
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