전입세대확인서·미납국세, 중개사가 대신 확인하는 절차
등기부에 안 보이는 두 가지가 보증금을 좌우합니다. 먼저 들어와 있는 임차인의 보증금과 임대인의 세금 체납입니다. 둘 다 임차인이 직접 확인하기 번거롭고, 중개사가 대신 확인해 주면 계약이 훨씬 빨리 진행됩니다. 다만 두 서류 모두 신청 자격과 시점 요건이 있어, 순서를 모르면 창구에서 되돌아옵니다.
전입세대확인서: 누가, 무엇을 들고 가나
전입세대확인서는 해당 건물·시설에 전입되어 있는 세대주와 전입일자를 확인하는 서류입니다(과거 명칭은 전입세대열람내역).
무엇을 보는가
임차인 입장에서 본 설명이 필요하면 전입세대열람원 발급 방법을 함께 안내하면 됩니다.
미납국세 열람: 계약 전과 계약 후가 다릅니다
중개사가 할 수 있는 안내
중개사가 임차인을 대신해 열람하는 것은 일반적이지 않지만, 계약 구조를 설계하는 일은 중개사의 몫입니다. 계약일과 잔금일 사이에 임차인이 열람할 시간을 두고, 체납이 확인되면 계약을 해제하거나 보증금에서 공제해 납부하도록 하는 특약을 검토합니다. 특약 문구는 중개사가 쓰는 위험별 특약 문구에 정리했습니다.
순서로 정리하면
- 1물건 접수 시: 등기부·건축물대장으로 1차 확인
- 2브리핑 전: 다가구면 전입세대확인서 신청, 임대인에게 임대차 현황 요구
- 3계약 체결 시: 확인한 내용을 확인설명서 "실제 권리관계"란에 기재
- 4계약 후 임차개시 전: 임차인이 미납국세 열람, 결과에 따른 특약 이행
- 5잔금일: 등기부 재확인 후 잔금·전입·확정일자
자주 묻는 질문
Q임대인이 전입세대확인서 발급에 협조하지 않습니다.
다가구주택에서 선순위 보증금을 확인할 수 없는 상태라면, 그 사실과 임대인의 자료 제출 거부 경위를 확인설명서에 기재하고 임차인에게 설명해야 합니다. 확인되지 않은 상태로 계약을 진행하면 이후 분쟁에서 중개사가 불리해집니다.
Q미납국세가 있으면 무조건 계약을 깨야 하나요?
체납액이 소액이고 잔금 전 완납이 확인되면 진행할 수 있습니다. 중요한 것은 금액과 처리 시점을 특약으로 못 박는 것입니다. 완납 증빙(납세증명서)을 잔금 전에 받는 조건, 미이행 시 계약 해제와 위약 처리까지 함께 적어 두는 편이 안전합니다.
선순위·체납·부채비율 계산은 리얼사인이 대신합니다. 손님에게 보여 줄 리포트로 나옵니다.
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