중개사가 쓰는 위험별 특약 문구 모음
특약은 분쟁이 생겼을 때 누가 무엇을 약속했는지를 판단하는 자리입니다. 확인설명서가 "확인한 사실"을 남긴다면, 특약은 "확인되지 않은 위험을 어떻게 처리할지"를 남깁니다. 아래 문구는 실무에서 자주 쓰는 형태이며, 사안에 맞게 금액·기한·주체를 구체적으로 고쳐 써야 효력이 분명해집니다.
① 권리관계 유지 — 가장 기본
임대인은 잔금 지급일 익일까지 본 건 부동산에 근저당권 등 제한물권을 추가로 설정하지 아니하며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
원칙"잔금 익일까지"로 적습니다. 대항력은 전입신고 다음 날 발생하기 때문입니다.
확인잔금일 아침 등기부 재확인과 함께 씁니다. 배경은 계약 직전 등기부 재확인.
② 선순위 채무 상환 조건
임대인은 잔금일에 ○○은행 근저당권(채권최고액 ○○○원)을 말소하기로 하며, 임차인은 잔금 중 해당 금액을 임대인의 채무 상환에 직접 지급할 수 있다.
핵심말소 대상과 금액을 특정합니다. "일부 말소"는 분쟁의 씨앗입니다.
핵심상환 영수증·말소등기 확인 시점까지 적어 두면 더 안전합니다.
③ 세금 체납
임대인은 잔금일 이전에 국세·지방세 완납 증명(납세증명서)을 임차인에게 제출하며, 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
확인보증금 1천만원 초과 임대차는 계약 후 임차개시 전 임차인이 미납국세를 직접 열람할 수 있습니다.
④ 다가구주택 선순위 보증금
임대인이 고지한 선순위 임대차보증금 총액은 ○○○원이며, 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금의 배액을 상환받는다.
위험이 문구는 확인설명서 "실제 권리관계"란 기재를 대체하지 않습니다. 둘 다 필요합니다.
⑤ 신탁등기
본 건은 신탁등기된 부동산으로, 수탁자 ○○의 임대차 동의서를 계약 체결일에 임차인에게 교부하며, 동의서가 제출되지 않을 경우 본 계약은 무효로 한다.
⑥ 대리인 계약
본 계약은 임대인 ○○○의 대리인 ○○○과 체결하며, 보증금은 임대인 본인 명의 계좌로만 입금한다.
⑦ 보증보험 가입 전제
임차인의 전세보증금반환보증 가입이 임대인 또는 목적물 사유로 거절될 경우, 임차인은 계약을 해제하고 계약금을 반환받는다.
확인가입 요건은 HUG 가입조건과 한도, 거절 사유는 가입 거절 사유와 대안을 참고해 미리 걸러 둡니다.
특약을 쓸 때의 원칙
- 1주체·금액·기한을 특정한다("빠른 시일 내" 금지)
- 2위반 시 효과(해제·배액상환·손해배상)를 함께 적는다
- 3확인설명서 기재와 모순되지 않게 한다
- 4임대인에게 불리한 문구일수록 계약 전에 합의해 둔다
자주 묻는 질문
Q특약이 많으면 계약이 깨지지 않을까요?
특약은 거래를 막는 장치가 아니라 조건을 분명히 하는 장치입니다. 실무에서는 위험이 확인된 매물일수록 특약으로 조건을 명확히 했을 때 계약이 더 빨리 마무리됩니다. 반대로 구두 약속으로 넘긴 사항이 잔금일에 터지면 계약 자체가 무산됩니다.
Q표준계약서 특약란이 부족하면 어떻게 하나요?
별지로 작성해 계약서에 첨부하고 당사자 모두 서명·날인하면 됩니다. 확인설명서 역시 칸이 부족하면 별지 참고로 처리할 수 있습니다. 첨부한 별지는 계약서 원본과 함께 보존해야 합니다.
위험을 특약으로 옮기기 전에, 위험이 무엇인지부터 숫자로 확인하세요.
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