HUG 전세보증금반환보증 가입조건과 한도 총정리 (2026)
HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증은 두 가지 핵심 조건을 모두 만족해야 가입됩니다. 첫째, 전세보증금이 주택가격의 90% 이하일 것. 둘째, 선순위채권(집에 잡힌 빚)과 내 전세보증금을 더한 금액이 주택가격(100%)을 넘지 않을 것입니다. 이 두 줄을 통과하지 못하면 보증금이 집값보다 위험하게 큰 집이라는 뜻이므로, 가입 거절은 곧 계약을 다시 생각하라는 신호입니다.
가입조건: 두 개의 비율을 본다
HUG가 보는 것은 느낌이 아니라 비율입니다.
- 1전세보증금 ≤ 주택가격 × 90%
- 2선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격 × 100%
여기서 주택가격은 보통 공시가격에 일정 배율을 곱해 산정합니다. 아파트·오피스텔·연립·다세대·단독·다가구 모두 공시가격 × 140%를 기본으로 적용합니다(2022년 12월 31일 이전 신청분은 150%였습니다). 두 조건을 합치면 흔히 말하는 "공시가격 126% 이내"라는 기준이 나옵니다. 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격 × 126%이기 때문입니다.
집값 대비 보증금 비율을 스스로 따져보는 방법은 깡통전세 판별법에서 더 자세히 다룹니다.
보증한도: 수도권 7억, 그 외 5억
보증 대상이 되는 전세보증금 한도는 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하입니다. 이 금액을 넘는 고액 전세는 HUG로는 보증할 수 없고 SGI 등 다른 길을 봐야 합니다.
실제로 보증되는 금액은 한도와 별개로 "주택가격 × 90% - 선순위채권" 범위 안에서 정해집니다. 즉 빚이 많은 집일수록 같은 보증금이라도 보증 가능 금액이 줄어듭니다.
신청 시기: 계약기간 절반이 지나기 전
가입은 아무 때나 되는 것이 아닙니다. 임대차계약기간이 1년 이상이어야 하고, 신청은 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 할 수 있습니다. 예를 들어 2년 계약이라면 입주 후 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. 새로 계약하는 경우라면 잔금을 치르고 전입신고·확정일자를 마친 뒤 곧바로 신청하는 것이 안전합니다.
어떤 숫자면 위험한가
- 공시가격 대비 전세가가 126%를 넘으면 HUG 기준 자체를 통과하지 못합니다. 깡통전세 위험 구간입니다.
- 등기부에 잡힌 근저당(선순위채권)과 내 보증금을 합쳐 집값을 넘으면 가입이 거절됩니다. 이는 계약을 멈추고 재검토해야 할 치명적 신호입니다.
- 보증금이 수도권 7억·지방 5억을 넘으면 HUG로는 가입이 불가능하므로 다른 기관을 알아봐야 합니다.
자주 묻는 질문
Q공시가격은 어디서 보나요?
부동산공시가격알리미나 정부24에서 주소로 조회할 수 있습니다. 단독·다가구는 개별주택가격, 공동주택은 공동주택가격을 봅니다. 산정 방식이 헷갈리면 신청 전 HUG에 확인하는 것이 정확합니다.
Q선순위채권이 있으면 무조건 거절인가요?
아닙니다. 선순위채권과 보증금을 합한 금액이 집값을 넘지 않으면 가입됩니다. 다만 빚이 클수록 위험하므로, 가능하면 선순위가 없거나 적은 집을 고르는 것이 좋습니다.
Q집주인 동의가 필요한가요?
전세보증금반환보증은 임차인이 단독으로 가입할 수 있어 집주인 동의가 필요 없습니다.
내 매물이 HUG 가입조건을 통과하는 집인지 계약 전에 확인해 보세요.
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