보증금반환청구소송과 지급명령 절차
내용증명을 보냈는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 강제집행의 전제가 되는 집행권원을 만들어야 합니다. 임대인의 재산을 압류·경매에 부치려면 "이 사람이 나에게 얼마를 줘야 한다"는 법적 근거 문서가 필요하기 때문입니다. 집행권원을 얻는 길은 크게 지급명령과 보증금반환청구소송 두 가지이며, 다툼이 없을 것으로 보이면 빠르고 저렴한 지급명령을, 다툼이 예상되면 처음부터 소송을 택하는 것이 일반적입니다.
이 글은 두 절차의 큰 흐름을 정리한 것입니다. 실제 신청서 작성과 전략은 사안마다 다르므로, 금액이 크거나 다툼이 있을 가능성이 있다면 전문가 상담을 권합니다.
지급명령(독촉절차)
지급명령은 법원이 채무자를 심문하지 않고 서류만으로 "돈을 갚으라"는 명령을 내려 주는 간이 절차입니다. 비용이 낮고 비교적 빠른 것이 장점입니다.
- 신청서에 당사자, 청구 취지와 원인을 적어 법원에 제출합니다.
- 법원은 임대인을 심문하지 않고 지급명령을 발령합니다.
- 임대인이 명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 집행권원이 됩니다.
- 임대인이 2주 이내에 이의신청을 하면, 그 범위에서 지급명령은 효력을 잃고 사건은 본안소송으로 넘어갑니다.
즉 임대인이 다툴 뜻이 분명하면 지급명령은 결국 소송으로 이어지므로, 다툼이 예상될 때는 처음부터 소송이 시간상 유리할 수 있습니다.
보증금반환청구소송
임대인이 보증금 자체를 다투거나 반환을 거부할 의사가 분명하면 보증금반환청구소송을 제기합니다. 판결로 집행권원을 확보하면, 임대인의 재산이나 임차주택에 대한 강제집행을 진행할 수 있습니다. 임차주택이 경매로 넘어가면 배당 단계에서 보증금을 회수하게 됩니다.
소송 중 권리 보전
소송이 진행되는 동안 임대인이 재산을 빼돌리지 못하도록 가압류 등 보전처분을 함께 검토하기도 합니다. 또한 소송 전후로 이사를 가야 한다면, 전출 전에 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지켜 두는 것이 안전합니다. 조직적 전세사기 정황이 있다면 전세사기피해자 지원 절차를 병행해 검토할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q지급명령과 소송 중 무엇이 유리한가요?
임대인이 다툴 여지가 적으면 빠르고 저렴한 지급명령이 유리하고, 보증금 액수나 책임을 다툴 가능성이 크면 처음부터 소송이 시간상 나을 수 있습니다. 어느 쪽이 맞는지는 사안의 다툼 정도에 따라 달라지므로 전문가와 판단하시기 바랍니다.
Q판결이나 지급명령을 받으면 보증금이 바로 들어오나요?
집행권원을 받았다고 자동으로 입금되지는 않습니다. 이를 근거로 임대인의 재산이나 주택에 강제집행·경매를 진행해야 실제 회수가 이루어집니다. 지금 보고 있는 매물, 계약 전에 무료로 확인해 보세요.
전체 가이드: 보증금 못 돌려받을 때 완전정복