명도소송과 보증금반환소송, 뭐가 다른가요

• 명도소송: 임대인 → 임차인. 계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않을 때 임대인이 제기합니다.
• 보증금반환청구소송: 임차인 → 임대인. 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 제기합니다.

임대인이 명도소송을 언급한다고 해서 임차인이 무조건 불리한 것은 아닙니다. 보증금을 못 받은 상태라면 그 사실 자체가 방어 논리가 됩니다.

임대차 종료 후 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않고 계속 거주하며 버틸 권리가 있습니다. 다만 사정상 먼저 이사를 나가야 한다면, 전출신고 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 지켜 두어야 합니다. 등기 없이 먼저 전출하면 그동안 쌓아 온 권리를 잃을 수 있습니다.

보증금을 돌려받지 못한 사실이 소송에서 인정되면, 법원은 통상 "임대인이 보증금을 지급함과 동시에 임차인이 집을 인도하라"는 상환판결을 내리는 경우가 일반적입니다. 즉 소송을 당했다고 곧바로 쫓겨나는 것은 아니지만, 답변서를 제출해 동시이행항변을 주장해야 합니다. 소송에 아무 대응을 하지 않으면 불리한 판결로 이어질 수 있으므로 무시해서는 안 됩니다.

명도소송에 응소하면서 동시에 임차인도 보증금반환청구소송이나 지급명령을 별도로 제기해 집행권원을 확보해 두면, 이후 강제집행까지 절차가 매끄럽게 이어집니다. 두 절차를 따로 두기보다 함께 진행하는 편이 시간을 줄입니다.