전세보증보험 청구 절차, 집주인이 보증금 안 줄 때

전세계약 만기 2개월 전까지 집주인에게 "재계약하지 않고 계약을 끝내겠다"는 의사를 명확히 통지해야 합니다. 통지가 집주인에게 도달했다는 증빙(내용증명, 문자·메일 기록 등)을 남겨두는 것이 중요합니다. 이 증빙은 나중에 이행청구할 때 제출 서류가 됩니다. 통지를 안 하면 자동으로 같은 조건에 계약이 연장된 것으로 볼 수 있어 청구가 막힙니다.

임대차계약이 해지 또는 종료된 뒤에도 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못하면, 이때부터 보증사고로 인정됩니다. 이 시점에 보증기관(또는 보증을 위탁받은 은행 영업점)에 사고 발생을 알립니다.

이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받았다면, 집을 비우기 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐야 합니다. 임차권등기를 하면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이 등기를 마친 뒤 보증채무이행청구서와 관련 서류(계약서, 통지 증빙, 등기 서류 등)를 제출해 이행청구를 합니다.

보증기관이 청구의 적정성을 심사한 뒤, 대위변제(보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급)가 이뤄집니다. 일반적으로 이행청구일 이후 약 1개월 이내에 지급되며, 임차인이 집을 비워주는 명도를 완료해야 최종 수령할 수 있습니다. 이후 보증기관이 집주인에게 그 돈을 받아내는 일은 임차인이 아니라 보증기관이 처리합니다.

• 만기 2개월 전 통지를 빠뜨리면 계약이 묵시적으로 연장돼 청구 자체가 막힙니다. 이것이 가장 흔한 실수입니다.
• 보증금을 못 받았는데 임차권등기 없이 먼저 이사를 나가면 대항력을 잃어 보장에 문제가 생길 수 있습니다. 비우기 전에 등기부터 챙겨야 합니다.
• 가입 시 신고한 내용(보증금, 선순위 등)과 실제가 다르면 보장이 제한될 수 있습니다.

집주인이 연락을 끊거나 보증금 반환을 미루는 정황이 보이면, 계약 단계에서 위험 신호를 미리 확인하는 것이 가장 좋습니다. 전세사기 위험 신호를 미리 점검해 두면 사고를 예방하는 데 도움이 됩니다.