계약갱신청구권과 묵시적 갱신, 임차인의 권리

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 핵심은 다음과 같습니다.

• 행사 횟수: 1회에 한해 행사할 수 있습니다.
• 갱신 기간: 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
• 증액 상한: 보증금·차임 증액은 5% 범위 내로 제한됩니다.

다만 임대인이나 그 직계존비속이 실제 거주하려는 경우 등 법이 정한 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 거절 사유는 사안에 따라 달라지므로, 분쟁이 예상되면 통지 내용을 문서로 남기고 전문가 상담을 권합니다.

임대인이 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 기간 종료 2개월 전까지 통지하지 않으면, 기간이 끝난 때에 이전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 이 경우 임차인은 갱신된 계약을 언제든지 해지할 수 있고, 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

계약갱신청구권은 "내가 명시적으로 한 번 쓰는 권리"이고, 묵시적 갱신은 "아무도 말하지 않아 자동으로 연장된 상태"입니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 1회 행사와 별개로 다루어지는 것이 일반적이지만, 구체적 사안에서 횟수 산정은 다툼이 있을 수 있으니 단정하지 말고 확인하는 것이 안전합니다. 갱신 시점에는 보증금이 늘어날 수 있으므로, 증액분에 대해서도 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전합니다. 확정일자·전입신고는 전입신고와 확정일자를 참고하세요.