전입신고·확정일자, 언제 어떤 순서로 해야 보증금을 지키나
전입신고와 확정일자는 이름이 비슷해 헷갈리지만 역할이 다릅니다. 둘 다 갖춰야 보증금이 보호됩니다.
- 전입신고 + 실제 거주 → 대항력: 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 "나 여기 산다"고 주장하며 계속 거주할 권리. 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다.
- 확정일자 → 우선변제권: 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리.
언제 하나: 잔금 당일 즉시
가장 중요한 원칙은 잔금을 치르는 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 마치는 것입니다. 미루는 사이 임대인이 새 근저당을 잡으면 그 빚이 내 우선변제권보다 앞서게 됩니다.
순서상 주의할 점이 있습니다. 전입신고의 대항력은 다음 날 0시에 생기는데, 그 사이(잔금일 당일)에 근저당이 설정되면 근저당이 앞설 수 있습니다. 그래서 잔금 전 등기부에 새 권리가 없는지 다시 확인하고, 가능하면 근저당 동시 말소 특약으로 위험을 줄입니다. 계약 직전 재확인은 계약 직전 등기부를 다시 떼야 하는 이유에서 다룹니다.
어디서 하나
주민센터를 방문하거나 정부24(전입신고)·인터넷등기소 또는 주민센터(확정일자)에서 처리합니다. 요즘은 온라인으로도 당일 처리가 됩니다.
자주 묻는 질문
Q확정일자만 받으면 안 되나요?
안 됩니다. 확정일자는 우선변제권만 줍니다. 계속 거주할 권리(대항력)는 전입신고와 실제 거주에서 나옵니다. 둘 다 필요합니다.
Q전입신고를 며칠 미뤄도 되나요?
권하지 않습니다. 미루는 기간만큼 보증금이 무방비입니다. 잔금 당일 즉시 하는 것이 원칙입니다.
잔금 전 마지막 점검, 자동으로. 주소만 넣으면 계약 직전 등기부 변동까지 확인해 드립니다.
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