소액임차인 최우선변제, 내 보증금이 해당될까
보증금이 지역별 기준액 이하인 임차인은, 임차한 집이 경매에 넘어가도 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 이것이 소액임차인 최우선변제권입니다. 다만 이 권리는 경매개시결정 등기 전까지 전입신고와 점유라는 대항요건을 갖춘 경우에만 인정되므로, 입주 직후 전입신고를 마쳤는지가 결정적입니다.
이 글은 현행 기준을 정리한 것입니다. 기준 금액은 시행령 개정으로 바뀌어 왔고, 적용 기준은 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 본인 적용 여부는 관할 기관·전문가와 확인하시기 바랍니다.
내가 소액임차인인지 보는 법
2023년 2월 21일부터 시행 중인 기준으로, 지역별 보증금 한도와 최우선변제 금액은 다음과 같습니다.
| 지역 | 보증금 한도 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역, 세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
보증금이 위 한도를 넘으면 소액임차인에 해당하지 않습니다. 반대로 한도 이하라면, 표의 금액만큼이 최우선으로 보호되는 범위입니다.
두 가지 한계
최우선변제에는 두 가지 중요한 한계가 있습니다.
- 표의 금액은 보증금 전액이 아니라 그중 일정액입니다. 보증금이 그보다 크면 나머지는 확정일자에 따른 우선변제권 순위로 회수해야 합니다.
- 최우선변제 총액은 주택가액(낙찰가 등)의 2분의 1을 한도로 합니다. 임차인이 여럿이면 이 한도 안에서 나뉘므로, 기준 금액 전액을 다 받지 못할 수 있습니다.
요건: 등기 전 대항요건
자주 묻는 질문
Q보증금이 한도를 조금 넘으면 전혀 못 받나요?
소액임차인 최우선변제에는 해당하지 않지만, 확정일자를 갖췄다면 우선변제권 순위로 보증금을 회수할 수 있습니다. 두 권리는 별개이므로, 한도를 넘더라도 대항력과 우선변제권을 따로 점검하시기 바랍니다.
Q표의 금액을 무조건 다 받나요?
아닙니다. 최우선변제 총액은 주택가액의 2분의 1이 한도이고, 임차인이 여럿이면 그 안에서 나뉩니다. 실제 받을 금액은 매각가와 다른 소액임차인 수에 따라 달라지므로 사안별로 확인이 필요합니다. 지금 보고 있는 매물, 계약 전에 무료로 확인해 보세요.
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