대항력과 우선변제권, 보증금을 지키는 두 권리

대항력은 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 생깁니다. 대항력을 갖춘 임차인은, 임차 중 집이 매매되거나 경매로 소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 핵심은 시점입니다. 전입신고 다음 날 발생하므로, 입주 당일 임대인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞설 수 있습니다.

우선변제권은 대항요건(점유·전입)을 갖추고 계약서에 확정일자를 받으면 생깁니다. 집이 경매에 넘어가면, 확정일자 시점을 기준으로 후순위 담보권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 따라서 전입신고와 확정일자는 입주와 동시에, 가능한 한 빨리 갖추는 것이 안전합니다.

대항력만 있고 확정일자가 없으면 경매에서 우선 배당 순위를 잡기 어렵고, 확정일자만 받고 전입·점유가 빠지면 대항요건 자체가 무너집니다. 두 권리가 함께 갖춰져야 보증금이 온전히 보호됩니다. 보증금이 지역 기준액 이하라면 여기에 더해 소액임차인 최우선변제로 일부를 최우선 보호받을 수도 있습니다.

대항력과 우선변제권은 점유와 전입을 유지해야 살아 있습니다. 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면, 전출 전에 임차권등기명령으로 두 권리를 동결해 두는 것이 원칙입니다. 등기 없이 먼저 전출하면 그동안 쌓은 권리를 잃을 수 있습니다.