근저당 있는 집 전세, 안전한 기준선은?
"근저당이 있는데 계약해도 되나요?"는 가장 많이 받는 질문입니다. 답은 있고 없고가 아니라 비율입니다. 근저당이 있어도 안전한 집이 있고, 없어도(또는 적어도) 위험한 집이 있습니다.
기준선
근저당이 내 보증금보다 먼저 배당받으므로, 다음을 따집니다.
(근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세
- 70% 이하: 비교적 안전
- 80% 초과: 위험군
(이 70·80%는 법으로 정해진 수치가 아니라 경매 시 시세 하락까지 감안한 보수적 권장 기준선입니다. HUG 전세보증금반환보증은 전세가율 90%까지도 가입을 받지만, 보증금을 안전하게 지키려면 그보다 여유 있게 보는 것이 좋습니다.)
예를 들어 시세 5억에 근저당 1억, 보증금 2억이면 (1억+2억)÷5억 = 60%로 안전 범위입니다. 반대로 시세 2억에 근저당 1억, 보증금 8천이면 90%로 위험합니다.
더 안전하게 하는 방법
- 잔금일 동시 말소 특약: 잔금으로 임대인이 대출을 갚고 근저당을 말소하는 조건을 특약으로 겁니다. 실제 말소 확인 전까지 잔금을 다 치르지 않는 것이 안전합니다.
- 전입신고·확정일자를 잔금 당일 즉시 마쳐 대항력과 우선변제권을 확보합니다. 순서가 중요하므로 전입신고·확정일자, 언제 어떤 순서로를 참고하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q채권최고액이 실제 대출보다 크던데요?
상한선이라 그렇습니다. 다만 임차인은 보수적으로 채권최고액 기준으로 계산하는 것이 안전합니다.
Q근저당을 잔금 때 갚는다는데 믿어도 되나요?
말이 아니라 특약과 말소 확인으로 담보해야 합니다. 동시이행 구조로 진행하시기 바랍니다.
근저당 위험, 비율로 바로 확인하세요. 주소만 넣으면 근저당과 보증금을 시세로 나눈 안전도를 계산해 드립니다.
내 매물 무료로 확인하기 →전체 가이드: 전세사기 안 당하는 법, 계약 전 확인 7가지