대항력이란?
대항력은 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도, 임차인이 새 소유자에게 "나는 이 집의 임차인이다"라고 주장하며 계속 거주하고 보증금을 요구할 수 있는 힘입니다.
쉽게 풀이하면
대항력은 두 가지를 갖추면 생깁니다. 첫째 주택의 인도(실제 이사해 점유), 둘째 전입신고(주민등록)입니다. 중요한 점은 효력이 생기는 시점입니다. 이 두 가지를 갖춘 날의 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다. 예를 들어 6월 1일에 이사하고 전입신고를 했다면, 대항력은 6월 2일 0시부터 생깁니다.
임차인에게 왜 중요한가
대항력이 생기기 전, 즉 전입신고 당일에는 보호가 비어 있습니다. 바로 이 틈을 노려 집주인이 전입신고 당일에 새로 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그 근저당이 임차인보다 앞 순위가 됩니다. 이 하루의 공백이 전세사기에서 자주 악용됩니다.
확인하는 법
전입신고는 이사 당일 바로 하고, 잔금일에 등기부에 새로운 권리가 설정되지 않았는지 확인하는 것이 핵심입니다. 대항력과 우선변제권을 실제로 어떻게 챙기는지는 입주 첫날 꼭 해야 할 일과 임차인의 권리, 대항력과 우선변제권에서 자세히 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q대항력만 있으면 보증금을 먼저 받을 수 있나요?
아닙니다. 대항력은 거주를 지키고 새 집주인에게 주장하는 힘이고, 경매 대금에서 보증금을 순위대로 먼저 받으려면 확정일자까지 갖춘 우선변제권이 따로 필요합니다. 지금 보고 있는 매물, 계약 전에 무료로 확인해 보세요.
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