선순위·후순위란?
선순위와 후순위는 집이 경매로 넘어갔을 때 매각 대금에서 돈을 돌려받는 순서입니다. 먼저 권리를 확보한 쪽이 선순위로 먼저 받고, 나중 순서인 후순위는 남은 돈에서 받습니다.
쉽게 풀이하면
권리에는 줄 서는 순서가 있습니다. 등기부에 먼저 기록되거나 임차인이 먼저 대항요건을 갖추면 앞 순번이 됩니다. 경매로 집이 팔리면 이 순서대로 돈을 나눠 가지므로, 앞 순번일수록 안전합니다. 예를 들어 은행 근저당이 나보다 앞이면 은행이 선순위, 임차인은 후순위가 됩니다.
임차인에게 왜 중요한가
내 보증금이 후순위면 앞선 권리자들이 다 받아간 뒤 남는 돈에서만 받게 됩니다. 남는 돈이 보증금보다 적으면 손실이 발생합니다. 그래서 입주 전에 나보다 앞선 선순위 채권이 얼마나 되는지, 그리고 내가 가능한 한 빨리 앞 순번을 확보할 수 있는지가 핵심입니다.
확인하는 법
등기부등본의 을구에서 나보다 먼저 설정된 근저당 등 선순위 권리를 확인합니다. 선순위 합계가 클수록 위험하며, 이것이 보증금을 위협하는 경우는 선순위 채권이 보증금을 위협하는 경우에서, 전세가율과 함께 보는 위험 기준은 전세가율 몇 %부터 위험한가에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q어떻게 하면 임차인이 선순위가 될 수 있나요?
나보다 앞선 근저당 등이 없는 깨끗한 집에 들어가, 전입신고와 확정일자로 대항요건을 빨리 갖추면 됩니다. 다만 같은 날 새 근저당이 설정되면 밀릴 수 있어 잔금일 권리 변동 확인이 중요합니다. 지금 보고 있는 매물, 계약 전에 무료로 확인해 보세요.
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