등기부 보는 게 막막하다면, 위험을 숫자로 바꿔 드립니다
전세 계약 전에 등기부등본을 떼 보라는 말은 누구나 합니다. 그런데 막상 받아 보면 을구에 적힌 "채권최고액 ○○○원"이라는 숫자가 위험한 건지 아닌지 감이 오지 않습니다. 이 숫자 하나만으로는 판단할 수 없기 때문입니다. 위험인지 아닌지는 그 빚과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 얼마나 큰지에 달려 있습니다.
리얼사인은 이것을 두 가지 비율로 바꿔 보여 줍니다. 등기 없이도 볼 수 있는 전세가율과, 등기를 확인해야 나오는 선순위 채권비율입니다.
왜 직접 하기 어려운가
숫자 자체는 단순하지만, 재료를 모으고 기준선을 아는 일이 까다롭습니다.
리얼사인은 이렇게 확인합니다
리얼사인은 두 단계로 나눠 보여 줍니다. 먼저 등기 없이도, 입력한 보증금과 시세만으로 시세 전세가율과 내 전세가율을 계산합니다. 80%를 넘으면 시세가 조금만 떨어져도 보증금을 다 못 받는 깡통전세 위험 구간으로 표시합니다. 이것이 무료로 보는 1차 스크리닝입니다.
여기서 한 걸음 더 들어가, 등기를 확인하면 선순위 채권비율을 확정합니다. 등기부의 근저당 채권최고액 합계에 내 보증금을 더해 매매가로 나눈 값으로, 90%를 넘으면 경매 시 선순위 채권부터 배당돼 내 보증금이 남지 않을 수 있다는 신호입니다. 채권최고액을 어떻게 환산했는지, 시세를 무엇으로 잡았는지(실거래인지 공시가 추정인지)도 근거와 함께 표시해, 숫자만 던지지 않고 "왜 이 비율이 나왔는지"까지 보여 줍니다.
전세가율과 선순위 채권비율의 개념·기준선은 위험 부채비율 계산법에서, 등기부 읽는 법은 등기부등본 보는 법에서 더 자세히 다룹니다. 다만 이 비율들은 위험을 가늠하는 참고 지표이며, 안전을 보증하는 합격선이 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q전세가율과 선순위 채권비율은 어떻게 다른가요?
전세가율은 보증금을 시세로 나눈 값으로, 등기 없이도 계산할 수 있어 무료 단계에서 봅니다. 선순위 채권비율은 등기부의 근저당까지 더해 내 보증금보다 앞서는 채권이 얼마인지를 보는 값으로, 등기를 확인해야 나옵니다. 깡통 여부의 핵심은 선순위 채권비율이라, 정확한 판단에는 등기 확인이 필요합니다.
Q빌라는 시세를 어떻게 아나요?
빌라·오피스텔은 아파트처럼 명확한 시세가 없어, 실거래가와 공시가격을 함께 참고합니다. 리얼사인은 이 값들을 모아 비율을 계산하되, 시세를 실거래로 잡았는지 공시가 추정으로 잡았는지를 함께 표시해 단정하지 않습니다. 지금 보고 있는 매물, 계약 전에 무료로 확인해 보세요.
전체 가이드: 전세 위험, 리얼사인은 이렇게 확인합니다