다가구주택 선순위 보증금, 직접 계산 안 하셔도 됩니다
다가구주택 원룸을 계약하려는데 "선순위 보증금을 확인하라"는 말을 들으셨다면, 막막한 게 당연합니다. 다가구주택은 건물 전체가 집주인 한 명 소유라서, 나보다 먼저 들어온 다른 호실의 임차인 보증금이 모두 내 보증금보다 앞섭니다. 집이 경매로 넘어가면 그 선순위 보증금이 먼저 빠져나가고, 남는 돈으로 내 보증금을 돌려받습니다. 그래서 선순위 보증금 합계가 얼마인지가 안전의 핵심입니다.
문제는 이 숫자가 등기부에 안 나온다는 점입니다.
왜 직접 확인하기 어려운가
다가구주택의 선순위 보증금은 한 장의 서류로 나오지 않습니다.
여기에 근저당 같은 담보까지 더해, 선순위 채권과 모든 임차인 보증금의 합계가 집값을 넘지 않는지 따져야 합니다. 더하고 나누는 일 자체보다, 흩어진 서류를 모으고 빠진 것이 없는지 아는 것이 더 어렵습니다.
리얼사인은 이렇게 확인합니다
리얼사인은 다가구주택을 입력하면 등기부의 근저당 같은 담보는 자동으로 읽어 선순위 채권비율에 반영합니다. 다만 다른 임차인의 보증금은 등기에 안 나오므로, 임대차 현황·전입세대 열람내역 같은 서류를 요청하도록 안내하고 이를 "실제 권리관계(현장확인)" 항목으로 따로 짚어 줍니다. 앞순위 보증금이 입력되면 담보와 합쳐 "내 앞에 얼마가 있는지"를 계산하고, 아직 확인되지 않았다면 그 사실 자체를 위험 신호로 남겨 둡니다.
특히 보증금이 소액임차인 최우선변제 기준 이하라면, 경매에서 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 금액까지 함께 계산해 경매 예상 회수율에 반영합니다. 직접 더하거나 기준표를 찾아볼 필요 없이, 지금 이 호실이 어느 구간에 있는지와 무엇을 더 확인해야 하는지를 한 화면에서 볼 수 있습니다.
다만 이는 서류로 확인된 사실에 근거한 검토이며, 안전을 보증하는 것은 아닙니다. 다가구주택의 구조와 위험은 다가구주택 전세, 무엇을 조심하나에서 더 자세히 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q집주인이 선순위 보증금이 없다고 하면 믿어도 되나요?
말만으로 판단하기는 어렵습니다. 전입세대 열람내역으로 나보다 먼저 전입한 세대가 있는지 확인하는 편이 안전합니다. 선순위 세대가 있다면 그 보증금 규모를 임대차 현황으로 함께 점검해야 합니다.
Q등기부만 보면 되는 줄 알았습니다.
등기부는 근저당 같은 담보만 보여 줍니다. 다가구주택은 다른 임차인의 보증금이 내 앞 순위가 되므로, 등기부 외에 전입세대 열람내역과 임대차 현황을 함께 봐야 전체 선순위가 드러납니다. 지금 보고 있는 매물, 계약 전에 무료로 확인해 보세요.
전체 가이드: 전세 위험, 리얼사인은 이렇게 확인합니다