전세 계약 특약사항, 임차인이 꼭 넣어야 할 항목

가장 중요한 것은 임대인이 잔금 직후 집을 담보로 대출을 받아 후순위로 밀어내는 상황을 막는 특약입니다. 예시 문구는 다음과 같습니다.

• "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 본 주택에 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제하고 보증금 전액을 즉시 반환받는다."
• "본 계약은 잔금일 당시 등기부등본상 권리관계가 계약일과 동일함을 조건으로 하며, 잔금일 전 새로운 권리 설정 등 변동이 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 받은 금원 전액을 반환한다."

이 조항이 있으면, 잔금일에 등기를 다시 떼어 변동을 확인하는 행동이 계약상 권리로 뒷받침됩니다. 잔금일 등기 재확인 자체는 계약 직전·잔금일 등기 재확인에서 자세히 다룹니다.

임대인에게 미납 세금이나 기존 대출이 있으면, 그 처리 시점을 특약으로 못 박는 것이 안전합니다.

• 기존 대출(근저당) 상환을 조건으로 한다면: "임대인은 잔금일에 ○○은행 근저당권을 말소하며, 말소 확인 후 잔금을 지급한다."
• 임대인의 국세·지방세 체납은 보증금보다 앞설 수 있으므로, 체납 여부를 확인하고 특약에 반영하는 것이 좋습니다. 세금 우선순위는 임대인 세금체납과 보증금에서 다룹니다.

특약은 구체적이고 측정 가능하게 써야 효력이 분명합니다. "안전하게 한다", "문제 생기면 책임진다" 같은 추상적 표현은 분쟁 시 해석이 갈립니다. 금액, 날짜, 해제·반환의 효과를 명시하세요. 또한 특약은 양 당사자가 합의해야 들어가므로, 임대인이 거부하는 항목이 있다면 그 자체가 권리관계를 다시 살펴봐야 할 신호일 수 있습니다. 다만 특약을 넣었다고 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 특약은 사후 권리이고, 애초에 위험한 매물은 계약 자체를 멈추는 편이 안전합니다.