월세 계약 체크리스트, 보증금이 작아도 지켜야 할 것
월세는 보증금이 작아 검증을 건너뛰기 쉽습니다. 하지만 수백만 원에서 수천만 원의 보증금도 집이 경매로 넘어가면 사라질 수 있습니다. 다행히 보증금이 작을수록 소액임차인 최우선변제 대상이 될 가능성이 높아, 일정액을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 다만 이 보호는 저절로 생기지 않습니다. 입주 즉시 전입신고를 해서 대항요건을 갖추는 것이 핵심이며, 이것을 놓치는 것이 월세에서 가장 흔한 치명적 실수입니다.
작은 보증금을 지키는 최우선변제
소액임차인 최우선변제는 보증금이 일정 기준 이하인 임차인에게 일정액을 먼저 돌려주는 제도입니다. 현행 기준(2023년 2월 21일 이후)으로 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 5,500만 원까지, 수도권 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만 원 이하면 4,800만 원까지, 광역시 등은 8,500만 원 이하면 2,800만 원까지, 그 밖의 지역은 7,500만 원 이하면 2,500만 원까지가 최우선변제 대상입니다. 다만 최우선변제액 합계는 주택가액의 2분의 1을 한도로 하므로 전액이 보장되는 것은 아닙니다. 자세한 적용 조건은 최우선변제 가이드에서 확인할 수 있습니다.
전입신고는 가장 먼저, 가장 빨리
최우선변제든 우선변제든 대항요건(전입신고와 점유)을 경매개시결정 등기 전에 갖춰야 효력이 있습니다. 즉 늦게 전입신고를 하면 보호 자체를 못 받을 수 있습니다. 따라서 전입신고와 확정일자는 입주 당일 마치는 것이 원칙입니다. 보증금이 작더라도 확정일자까지 받아 두면 최우선변제 대상이 아닌 초과분에 대해서도 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
등기부 확인과 보증금 안전망
보증금이 작아도 등기부등본 보는 법으로 근저당과 권리관계를 한 번은 확인하는 편이 좋습니다. 선순위 채권이 과도하면 작은 보증금도 위험할 수 있기 때문입니다. 보증금 규모가 어느 정도 되는 월세라면 월세보증금 반환보증으로 안전망을 둘 수도 있습니다. 보증금이 클수록 가입을 적극 검토하고, 작은 보증금이라면 전입신고와 최우선변제 요건을 챙기는 것만으로도 상당 부분 대비가 됩니다.
자주 묻는 질문
Q보증금 500만 원 월세도 전입신고를 해야 하나요?
하는 것이 안전합니다. 보증금이 작을수록 최우선변제 대상이 될 가능성이 높지만, 그 보호도 전입신고로 대항요건을 갖춰야 받을 수 있습니다. 전입신고를 안 하면 작은 보증금조차 경매에서 돌려받지 못할 수 있습니다.
Q월세 보증금도 보증보험에 들 수 있나요?
들 수 있습니다. 월세보증금 반환보증 상품이 있어 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 돌려줍니다. 보증금 규모와 가입 요건에 따라 가능 여부가 달라지므로 계약 전에 확인하는 편이 좋습니다. 지금 보고 있는 매물, 계약 전에 무료로 확인해 보세요.
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