내 보증금이 경매에서 얼마나 안전한지 미리 계산합니다
전세 계약에서 가장 두려운 상황은 집이 경매로 넘어가는 것입니다. 그런데 막상 "그러면 내 보증금은 얼마나 돌려받을 수 있나"라는 질문에는 답하기가 어렵습니다. 경매로 집이 팔린 돈은 정해진 순서대로 나눠지는데, 그 순서에서 내가 몇 번째인지, 내 앞에 얼마가 있는지를 알아야 하기 때문입니다.
이 계산은 단순히 빚의 크기만 보는 게 아니라, 날짜 순서와 보증금 크기에 따른 보호까지 함께 따져야 합니다.
왜 직접 하기 어려운가
회수 가능액은 여러 규칙이 겹쳐 계산됩니다.
순서·날짜·지역별 기준을 한꺼번에 머릿속에서 굴려야 하니, 임차인이 정확한 회수 가능액을 가늠하기란 쉽지 않습니다.
리얼사인은 이렇게 확인합니다
리얼사인은 등기부의 선순위 채권, 다른 임차인의 보증금, 그리고 내 보증금과 시세를 모아 경매 배당 순서를 따라 경매 예상 회수율을 계산합니다. 배당은 정해진 순서가 있어, 보증금이 최우선변제 대상이라면 그 보장분을 가장 먼저 떼고, 다음으로 선순위 채권을 차례로 차감한 뒤 남는 금액으로 내 보증금을 회수하는 흐름으로 계산합니다. 그래서 "지금 조건이라면 보증금의 어느 정도까지 돌려받을 수 있을지"를 비율로 보여 줍니다.
여기에 전입신고와 확정일자를 언제까지 마쳐야 이 보호가 유지되는지도 함께 안내합니다. 단순히 위험하다는 경고가 아니라, "지금 무엇을 하면 회수 가능성을 높일 수 있는지"라는 행동까지 이어 주는 것이 목적입니다.
다만 실제 경매 배당은 배당요구 시점, 당해세, 권리 다툼 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 리얼사인의 계산은 서류로 확인된 조건에 근거한 추정이며, 회수 금액을 보장하는 것은 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q보증금이 작으면 최우선변제로 다 돌려받나요?
일정액까지만입니다. 소액임차인 최우선변제는 지역별 기준 이하 보증금에 대해 정해진 금액을 먼저 돌려주는 제도이고, 그 금액을 넘는 부분은 일반 우선변제 순서를 따릅니다. 또 최우선변제 합계에는 주택가액 기준 한도가 있어 전액이 보장되지는 않습니다.
Q계산 결과가 안전하게 나오면 계약해도 되나요?
참고로 삼되 단정하지는 않는 편이 좋습니다. 계산은 현재 확인된 서류를 기준으로 한 추정이라, 이후 새로운 선순위가 생기거나 미처 드러나지 않은 채권이 있으면 결과가 달라질 수 있습니다. 전입신고·확정일자 같은 기본 보호 장치를 갖추는 일은 결과와 무관하게 챙기시길 권합니다. 지금 보고 있는 매물, 계약 전에 무료로 확인해 보세요.
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