전세 잔금일 체크리스트, 순서대로
잔금일은 보증금 대부분이 오가는 날이라 순서가 중요합니다. 핵심은 "돈을 보내기 전에 등기를 다시 확인하고, 돈을 보낸 당일에 전입신고와 확정일자를 마치는 것"입니다. 잔금 직전 새로운 근저당이 잡히지 않았는지 등기부를 다시 떼고, 임대인 본인과 계좌를 확인한 뒤 잔금을 보내고, 그날 바로 전입신고와 확정일자를 받습니다. 이 순서가 어긋나면 보증금의 우선순위가 밀릴 수 있으므로, 아래 단계를 그대로 따르는 것이 안전합니다.
1단계: 잔금 보내기 전 등기부 재확인
계약일 이후 임대인이 집을 담보로 대출을 받았을 수 있으므로, 잔금 보내기 직전(가능하면 당일 오전)에 등기부등본을 다시 뗍니다. 계약 시점과 권리관계가 같은지, 새 근저당이나 가압류가 없는지 확인합니다. 변동이 있으면 잔금을 보내지 말고 멈춰야 합니다. 잔금일 등기 재확인은 계약 직전·잔금일 등기 재확인에서 자세히 다룹니다.
2단계: 임대인 본인과 계좌 확인
잔금을 받는 사람이 등기부상 소유자 본인인지, 송금 계좌가 본인 명의인지 확인합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 본인 의사 확인이 먼저입니다(상대 확인은 집주인 본인 확인하는 법 참고). 기존 대출 말소를 조건으로 했다면, 말소 절차나 동시 진행 여부를 확인합니다.
3단계: 잔금 송금과 영수 확인
확인이 끝나면 잔금을 송금하고, 임대인으로부터 잔금 영수 사실을 받습니다. 열쇠·도어록 비밀번호를 받고, 입주 시 시설물 상태를 사진으로 남겨두면 이후 하자 분쟁에 대비할 수 있습니다.
4단계: 당일 전입신고와 확정일자
잔금을 보낸 당일, 주민센터 또는 정부24에서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받습니다. 대항력은 전입신고한 다음 날 0시부터 발생하므로, 잔금 당일 새로운 권리가 설정되면 그보다 늦어질 수 있습니다. 그래서 1단계의 등기 재확인과 잔금 직후 권리 변동 차단(특약)이 중요합니다. 전입신고·확정일자의 효력과 순서는 전입신고와 확정일자에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q전입신고와 확정일자를 잔금일에 꼭 같이 해야 하나요?
가능하면 잔금 당일에 함께 마치는 것이 안전합니다. 대항력은 전입신고 다음 날부터, 우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖춘 때부터 작동하므로, 미루면 그 사이 새로 설정된 권리에 순위가 밀릴 수 있습니다. 잔금을 보낸 날 바로 처리하세요.
Q잔금일 오전에 등기를 다시 떼니 새 근저당이 잡혀 있었습니다.
이는 계약을 멈춰야 하는 신호입니다. 계약일과 달라진 권리관계는 보증금 안전을 위협하므로, 잔금을 보내기 전이라면 송금을 보류하고 임대인에게 해소를 요구하세요. 담보 설정 금지 특약을 넣어두었다면 계약 해제와 보증금 반환을 요구할 근거가 됩니다(특약은 전세 계약 특약사항 참고). 잔금일 전, 등기 변동이 없는지 무료로 다시 확인해 보세요.
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