전세 계약, 보증금이 큰 만큼 꼭 확인할 것
전세는 보증금이 수억 원에 이르고, 그 전액이 한 채의 집에 담보 없이 묶입니다. 그래서 가장 먼저 확인할 것은 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있느냐입니다. 핵심은 세 가지입니다. 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 집값을 넘지 않는지(부채비율), 등기부에 위험 신호가 없는지, 그리고 보증보험 가입이 가능한지입니다. 이 중 부채비율 초과는 치명적 위험이고, 보증보험 미가입은 대체로 다른 집을 고르거나 조건을 바꿔 해소할 수 있는 위험입니다.
부채비율을 가장 먼저 본다
전세에서 보증금을 잃는 전형적 경로는 깡통전세입니다. 선순위 근저당과 다른 임차인 보증금, 내 보증금을 합한 금액이 집값에 가까우면 경매에서 한 푼도 못 받을 수 있습니다. 계약 전에 위험 부채비율 계산법으로 이 비율을 따져 보고, 통상 위험 구간에 들어가는 집은 피하는 것이 안전합니다. 이것이 전세에서 가장 치명적인 위험이므로 다른 무엇보다 먼저 확인합니다.
등기부와 대항력 확보
부채비율이 괜찮아도 등기부에 가압류, 신탁등기, 가처분 같은 신호가 있으면 위험이 다릅니다. 등기부등본 보는 법으로 소유자와 권리관계를 확인하고, 계약 당일과 잔금일 직전에 다시 떼어 변동이 없는지 봅니다. 계약 후에는 이사 당일 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이 절차가 빠지면 등기부가 깨끗해도 보증금을 지킬 법적 근거가 약해집니다.
보증보험으로 안전망을 더한다
부채비율과 등기부가 괜찮다면 전세보증금 반환보증으로 안전망을 한 겹 더합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 돌려주는 구조입니다. 다만 가입에는 조건이 있어 모든 집이 되는 것은 아니므로, 보증보험 가입 요건을 계약 전에 확인하는 편이 좋습니다. 가입이 거절되는 집이라면 그 자체가 위험 신호일 수 있으니 계약을 다시 검토해 볼 만합니다.
자주 묻는 질문
Q등기부가 깨끗하면 전세보증보험은 안 들어도 되나요?
등기부가 깨끗하고 부채비율이 낮아도 보증보험은 들어 두는 편이 안전합니다. 등기부는 계약 시점의 상태일 뿐, 이후 집주인의 사정 변화나 추가 대출까지 막아 주지는 않습니다. 보증보험은 그 이후의 위험까지 덮는 안전망입니다.
Q잔금일에 등기부를 다시 떼라는 이유가 무엇인가요?
계약일과 잔금일 사이에 집주인이 추가로 대출을 받아 근저당을 설정할 수 있기 때문입니다. 잔금 직전 등기부를 다시 확인해 새로운 권리가 끼어들지 않았는지 보고, 이상이 없을 때 잔금을 치르는 것이 안전합니다. 지금 보고 있는 매물, 계약 전에 무료로 확인해 보세요.
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