위험한 매물을 접수했을 때 중개사의 대응
중개사고의 상당수는 "이상하다고 느꼈지만 그대로 진행한" 매물에서 나옵니다. 위험한 매물을 전부 거절할 수는 없습니다. 중요한 것은 위험을 확인했는지, 설명하고 기재했는지, 그리고 계약 구조로 위험을 줄였는지입니다. 유형별로 접수 단계의 판단 기준을 정리했습니다.
① 신탁등기된 매물
위험소유자는 수탁자(신탁회사)입니다. 위탁자와 계약하면 임차인이 대항력을 주장하지 못할 수 있습니다.
확인등기부만이 아니라 신탁원부를 확인해 임대 권한이 누구에게 있는지 봅니다.
원칙수탁자의 동의 없는 임대차는 진행하지 않는 것이 안전합니다. 진행한다면 동의서 원본을 확보하고 확인설명서에 기재합니다.
배경 설명은 신탁등기된 집, 전세계약 해도 되나요에 정리되어 있습니다.
② 선순위가 과다한 매물
위험근저당 채권최고액과 선순위 보증금 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 경매 시 회수가 어려워집니다.
확인다가구주택이면 전입세대확인서와 임대차 현황으로 선순위 보증금을 합산합니다.
원칙합계와 산출 근거를 확인설명서 "실제 권리관계"란에 적고, 임차인에게 숫자로 설명합니다.
기준선은 깡통전세 판별법, 합산 방법은 선순위 보증금·근저당 합산을 그대로 씁니다.
③ 위반건축물
위험대출과 보증보험이 막히고, 이행강제금이 임대인에게 계속 부과됩니다.
확인건축물대장의 위반건축물 표시와 위반 내용을 확인합니다.
원칙표시가 있으면 반드시 설명·기재합니다. 보증보험 가입을 전제로 계약하는 손님이라면 사전에 가입 가능 여부를 확인하도록 안내합니다.
④ 체납·압류·경매개시
위험가압류·압류·경매개시결정이 등기부에 있으면 계약 진행을 재검토합니다.
위험임대인의 미납국세는 등기부에 안 보입니다. 확인 경로는 전입세대확인서·미납국세 확인 절차에 있습니다.
⑤ 대리인 계약
확인위임장, 인감증명서, 신분증으로 본인·권한을 확인하고 사본을 보관합니다.
확인가능하면 임대인 본인과 유선으로 계약 의사를 확인하고 통화 사실을 기록합니다.
위험보증금이 소유자 본인 계좌가 아닌 곳으로 가는 구조는 진행하지 않습니다.
진행하기로 했다면 남길 것
- 1확인한 서류 원본·사본(발급일자 포함)
- 2확인설명서의 해당 칸 기재 — 특히 실제 권리관계란
- 3위험을 반영한 특약 — 위험별 특약 문구
- 4설명 사실에 대한 의뢰인 서명
자주 묻는 질문
Q위험을 설명했더니 손님이 그래도 계약하겠다고 합니다.
설명하고 기재한 뒤 진행하는 것 자체는 가능합니다. 다만 "설명했다"는 사실이 서면으로 남아야 합니다. 확인설명서에 위험 내용과 근거를 기재하고, 위험을 인지했다는 취지의 특약과 서명을 함께 받아 두는 것이 실무상 방어가 됩니다.
Q임대인이 위험 내용을 임차인에게 알리지 말라고 합니다.
확인·설명의무는 법정 의무이므로 임대인의 요구로 면제되지 않습니다. 오히려 알면서 설명하지 않은 것은 손해배상은 물론 형사 문제로까지 번질 수 있습니다. 설명할 의무가 있다는 점을 임대인에게 먼저 고지하고, 응하지 않으면 중개를 진행하지 않는 편이 안전합니다.
선순위 합계와 부채비율, 신탁·체납 여부를 매물 접수 단계에서 한 번에 확인하세요.
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